Utak-atik Gaji Minimal Beli Rumah

Dalam artikel dua minggu lalu saya menuliskan sangat sulitnya seorang pegawai rendah dapat membeli rumah tanpa subsidi pemerintah.

Jika gaji seseorang Rp5 juta, KPR berbunga 12% per tahun untuk periode 20 tahun yang dapat diambilnya hanya Rp136,2 juta sehingga harga rumah yang dapat dibelinya maksimal Rp170,3 juta. Masih adakah rumah di Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi) semurah ini? Jika kita simulasikan besaran gaji yang jauh lebih besar yaitu Rp30jutauntuktenorlebihlama yaitu 20 tahun dengan besar angsuran sepertiga dari penghasilan, KPR maksimal naik menjadi Rp908,2 juta untuk membeli rumah Rp1,14 miliar.

Ini berarti, dengan asumsi KPR bisa sampai 80% harga rumah, seorang pejabat pemerintah atau profesional swasta berpenghasilan Rp30 juta sebulan yang sanggup mengangsur Rp10 juta sebulan kini hanya bisa mendapatkan rumah kecil dipinggir Jakarta atau di daerah Bodetabek. Gaji Rp30 juta sebulan yang sebenarnya besar dan hanya dinikmati kurang dari 5% rakyat kita ternyata masih rendah daya belinya jika dibandingkan dengan harga rumah saat ini.

Karena itu, kita semua perlu mendukung program Sejuta Rumah yang dicanangkan pemerintahuntukmemungkinkanlebih banyak warga kita terutama kalangan bawah untuk memiliki rumah. Tanpa terobosan dan subsidi pemerintah untuk kelompok masyarakat kita yang kurang beruntung, memiliki rumah sendiri menjadi semakin jauh dari kenyataan. Tanpa keberpihakan pemerintah kepada kelompok miskin dan berpenghasilan pas-pasan, akan semakin banyak rakyat kita yang tidak memiliki rumah.

Melengkapi tabel tentang KPR dan harga rumah maksimal untuk beberapa skenario gaji, bersama ini saya buatkan tabel lain yang menggambarkan besaran gaji yang diperlukan untuk dapat memiliki rumah dengan harga tertentu. Untuk tujuan itu, saya menggunakan asumsi yang sama. Besar angsuran adalah sepertiga gaji, KPR selama 15 tahun sebesar 80% dari hargarumah, dan pegawai itu mempunyai cukup dana untuk uang muka sebesar 20%.

Besaran gaji minimal yang dipersyaratkan menjadi 3 kali angsuran bulanan yang harus dibayarkan. Besar angsuran ini tergantung KPR yang diambil atau harga rumah yang diinginkan dan bunga yang dikenakan. Karena itu, besaran bunga KPR juga akan disimulasikan yaitu mulaidari 10,5% hingga13,5%. Seiring dengan semakin mahalnya harga rumah, gaji minimal seseorang untuk mampu membelinya juga terus meningkat.

Jika sepuluh tahun lalu, gaji sebesar Rp10 juta relatif memadai untuk membeli rumah menengah cukup luas berharga sekitar Rp300 juta, sekarang uang sebesar itu terlalu kecil untuk sebuah rumah mungil sekalipun. Menggunakan bunga dalam kondisi normal yang sekitar12% p.a., gaji minimal itu naik menjadi sebesar Rp17,3 juta. Untuk dapat memiliki rumah kelas menengah yang berharga Rp1 miliar, gaji seseorang tidak boleh kurang dari Rp 28,8 juta karena angsuran bulanan adalah Rp9,6juta.

Terlihat jelas bahwa mereka yang berpenghasilan belasan juta rupiahsaat ini hanya mampu membeli rumah senilai Rp600 juta dengan mengambil KPR Rp480 juta dan menyiapkan uang muka Rp120 juta. Ingin mempunyai rumah yang nilainya di atas itu untuk yang bergaji belasan juta rupiah masih mungkin jika uang muka yang disiapkan jauh di atas Rp120 juta. Misalkan, seseorang memiliki dana Rp200 juta sehingga KPR Rp400 juta dan bunga KPR 12%.

Angsuran bulanan menjadi Rp4,8 juta dan gaji minimal yang dipersyaratkan bank pemberi kredit akan menjadi Rp14,4 juta. Alternatif lain adalah memanfaatkan pinjaman berbunga rendah dari tempat bekerja, katakan 6%. Pilihan ini biasanya tersedia untuk mereka yang bekerja di bank atau institusi keuangantetapisangat jarangditawarkan untuk pegawai di industri lainnya.

Alternatif terakhir adalah dengan memperpanjang tenor menjadi 20 tahun. Dengan tenor sampai 20 tahun pun, hanya mereka yang berpenghasilan belasan juta rupiah yang dinilai layak memperolehKPRbank. Namun, mereka hanya mampu membeli rumah berharga Rp600 juta. Untuk rumah Rp800 juta, mereka akan sanggup jika suku bunga 10,5% atau lebih rendah.

Budi Frensidy
Staf Pengajar FEB-UI dan Perencana Keuangan Independen @BudiFrensidy