Bunga Mengambang KPR dan Refinancing

Dua tahun lalu saat inflasi dan suku bunga pasar sedang rendah, misalkan Anda mengambil KPR Rp500 juta dari sebuah bank dengan bunga efektif 9% p.a. untuk periode 120 bulan dengan angsuran bulanan Rp6.333.789.

Dalam kontrak kredit yang ditandatangani bersama disebutkan jika bunga yang sebesar 9% p.a. itu akan dievaluasi setelah dua tahun pertama dan debitur dikenakan denda 2,5% untuk pelunasan lebih cepat. Inflasi tahun 2013 dan 2104 ternyata melambung tinggi yaitu 8,4% per tahun. Akibatnya, bank menaikkan suku bunga KPR Anda setelah periode bunga tetap selama dua tahun berakhir.

Tidak tanggungtanggung bank menaikkannya menjadi 13,5% sehingga angsuran naik 16,6% menjadi Rp7.387.801 karena alasan naiknya inflasi. Padahal suku bunga untuk KPR baru bank itu hanya sekitar 10,5% p.a. dan bunga deposito juga sudah balik ke kondisi sekitar dua tahun lalu yaitu hanya sekitar 7% per tahun. Bagaimanakah sebaiknya Anda bersikap menghadapi salah satu praktik bank yang tidak fair ini?

Ada yang mengusulkan KPR sebaiknya langsung dilunasi jika kenaikan suku bunga tidak wajar. Mengenai jumlahnya, tentunya bukan Rp400 juta (96/120 x Rp500 juta), seperti yang diduga banyak orang, tetapi jauh di atas itu. Kita ketahui bersama setiap angsuran kredit terdiri atas dua komponen yaitu pembayaran bunga dan pelunasan pokok. Untuk periodeperiode awal, sebagian besar angsuran adalah untuk membayar bunga.

Hitung Keperluan KPR Baru

Yang benar, saldo KPR itu sekarang adalah Rp432.334.526. Angka ini dapat mudah dicari dengan memahami matematika keuangan, salah satu buku yang saya tulis. Anda bisa menggunakan Excel, kalkulator finansial, atau kalkulator ilmiah untuk memperoleh angka di atas. Ini adalah persoalan mencari saldo utang atau present value (PV) dengan diberikan tiga variabel lainnya yaitu jumlah periode (n), suku bunga (i), dan besar angsuran (A).

Karena ada denda 2,5%, diperlukan dana pelunasan sebesar Rp443,14 juta. Kalau dana itu saat ini dimiliki, silakan lunasi KPR Anda itu. Bagaimana jika uang sebesar itu belum ada? Jika Anda cerdas finansial, Anda dapat melakukan refinancing yaitu melunasi KPR lama dengan KPR baru de-ngan suku bunga yang lebih rendah. Selama angsuran KPR baru lebih rendah daripada angsuran KPR lama, untuk periode waktu yang sama yaitu 96 bulan, refinancing sepatutnya dilakukan.

Berbeda dengan individu, korporasi sudah sangat sering melakukan praktik refinancing utang atau obligasi seperti ini untuk menghemat biaya bunga. Mengapa bank menerapkan bunga berbeda untuk KPR barunya? Ini karena, bank-bank yang ada bersaing dalam menyalurkan KPR baru. Hampir tidak ada bank yang jual mahal memasang bunga tinggi untuk KPR barunya karena pemohon KPR yang sedang membutuhkan dana akan membandingkan bunga dari satu bank dengan bank lainnya.

Namun, di balik bunga KPR yang rendah itu, bank memasang jebakan yaitu bunga tetap itu hanya berlaku untuk periode terbatas, biasanya dua tahun pertama. Setelah Anda menjadi debitornya, bank akan mengejar keuntungan besar dengan menaikkan bunga KPR Anda semaunya begitu tiba masa bunga mengambang. Untuk tujuan refinancing itu, carilah informasi mengenai bunga KPR bank lain, prosedur untuk mengoper KPR, dan biaya-biaya yang dikenakan.

Misalkan, ada bank lain yang bersedia mengambil alih KPR Anda dan menawarkan bunga efektif 10,5% p.a. untuk masa96bulan. Selainbiaya bunga, asumsikan masih ada biaya provisi, administrasi, dan oper kredit yang totalnya, katakan 1% dari saldo KPR. Karena ada macam-macam biaya bank baru yang totalnya Rp4,43 juta (1%) ini, Anda hanya akan menerima Rp438,71 juta jika hanya memohon sebesar kebutuhan dana Rp443,14 juta. Karenanya, besar KPR baru yang harus diajukan adalah Rp447,62 juta.

Dengan dana sebesar ini, KPR lama Anda akan dapat dibayar lunas. Yang lebih penting lagi, Anda memastikan tidak keluar atau mengambil uang satu rupiah pun untuk proses refinancing ini. Bukan bermaksud untuk pelit, cara ini dilakukan sekedar untuk memudahkan analisis biaya-manfaat. Dengan pendekatan ini, kita akan mengetahui besar penghematan akibat refinancing .

Besar Penghematan

Setelah refinancing , Anda tetap punya kewajiban 96 angsuran bulanan, tetapi kepada bank baru yang memberikan KPR sebesar Rp447,62 juta di atas. Dengan suku bunga KPR baru yang hanya 10,5% p.a. efektif, besar angsuran bulanan menjadi hanya Rp6.675.252.

Keuntungan yang Anda peroleh adalah selisih antara angsuran KPR lama dengan angsuran KPR baru yaitu Rp712.549 setiap bulan atau sekitar Rp68,4 juta untuk 96 bulan jika suku bunga diasumsikan tidak berubah untuk 8 tahun ke depan. Jika diteliti, selisih suku bunga KPR adalah 3% per tahun dan untuk periode 96 bulan atau 8 tahun mestinya besar penghematan sekitar 24%.

Akan tetapi, mengapa penghematan yang diperoleh nasabah tidak sebesar itu? Alasannya adalah karena adanya denda pelunasan (2,5%) dan biaya bank yang macam-macam itu (1%) yang harus dibayarkan. Kedua faktor ini harus Anda perhatikan baik-baik dalam melakukan refinancing karena akan menggerus keuntungan yang Anda peroleh sebagai debitor.

Jika tidak ada dua biaya ini pun, penghematan 3% setahun selama 8 tahun ke depan bernilai sekarang kurang dari 24% karena nilai waktu dari uang. Kesimpulannya, jika denda pelunasan dan biaya provisi bank baru besar, kenaikan bunga KPR kecil (1-2%), dan periode KPR tinggal satu atau dua tahun, refinancing sebaiknya tidak dilakukan karena sangat mungkin biayanya lebih besar daripada manfaatnya.

Semakin besar perbedaan suku bunga KPR dan semakin lama periode tersisa, semakin besar manfaat refinancing. Namun, semakin besar denda pelunasan lebih cepat dan semakin besar biaya yang dikenakan bank baru, semakin kecil manfaat yang diterima.

Budi Frensidy
Staf Pengajar FEB-UI dan Perencana Keuangan Independen @BudiFrensidy