Infrastruktur &Properti

Pada 13 Juni lalu, Presiden Joko Widodo telah meresmikan pengoperasian Jalan Tol Cikopo- Palimanan (Cipali) di Purwakarta, Jawa Barat.

Apa peran infrastruktur dalam pengembangan properti? Kini pemerintah sedang menggenjot pembangunan proyek infrastruktur seperti jalan tol, jalan tol laut (pelabuhan laut), bandar udara (bandara), jalan kereta api, pembangkit tenaga listrik, dan irigasi.

Namun, selama ini pemerintah masih menghadapi beberapa hambatan kunci untuk menggalakkan pembangunan proyek infrastruktur. Hambatan utama adalah pengadaan lahan yang makan waktu cukup lama. Bagi bank nasional, hambatan itu dapat mendorong kenaikan kredit yang sudah disetujui, tetapi belum ditarik (undisbursed loan ) yang naik signifikan 19,20% dari Rp977,95 triliun per April 2014 menjadi Rp1.165,71 triliun per April 2015. Kredit semacam itu terus melesat dari Rp683,28 triliun pada Desember 2011 menjadi Rp817,27 triliun, Rp1.013,48 triliun dan Rp 1.137,50 triliun masing-masing pada Desember 2012, 2013, dan 2014.

Selain itu, ada hambatan yang tak kalah besar yakni penyediaan dana. Kucuran kredit dari bank nasional terbatas lantaran dibatasi aturan batas maksimum pemberian kredit BMPK (legal lending limit ). Proyek infrastruktur membutuhkan dana amat besar dalam kurun waktu menengah hingga panjang. Artinya, makin panjang tenor, makin tinggi potensi risiko.

Oleh karena itu, salah satu cara yang ditempuh adalah dengan kredit sindikasi (syndicated loan ). Model demikian dapat menekan potensi risiko kerugian keuangan. Dengan demikian, pemerintah akan membentuk bank infrastruktur. Gagasan itu sudah muncul pada pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono, tapi sampai akhir masa tugasnya, gagasan itu belum terwujud.

Dengan bahasa lebih bening, gagasan pembentukan bank infrastruktur itu menemui banyak kendala.

Peran Sentral

Sejatinya, peran sentral apa saja yang dapat dipetik dari infrastruktur yang memadai? Pertama, meningkatkan konektivitas antardaerah. Infrastruktur yang baik akan meningkatkan konektivitas satu daerah dengan daerah lainnya. Ini penting dalam mendongkrak bisnis antardaerah.

Kedua, mendorong kelancaran distribusi logistik. Tentu saja, infrastruktur seperti jalan tol, jalan kereta api, bandara, dan pelabuhan laut, akan mampu memperlancar distribusi logistik terutama bahan kebutuhan pokok. Katakanlah beras, gula, minyak goreng, daging ayam, daging sapi, ikan, bawang, dan cabai.

Kelancaran distribusi logistik terlebih bahan kebutuhan pokok itu akan mempersingkat waktu tempuh. Akhirnya kelancaran distribusi logistik itu juga akan menekan tingkat inflasi. Untuk itu, Jalan Tol Cikopo-Palimanan (Cipali), Purwakarta itu akan diuji pertama kali nanti menjelang Lebaran tiba.

Harapan kita, jalan tol itu akan amat bermanfaat untuk memperlancar distribusi logistik sehingga inflasi tidak terkerek terlalu tinggi. Karena biasanya inflasi akan merangkak naik selama menjelang, saat, dan setelah Lebaran. Ketika inflasi terus menanjak ditambah nilai tukar rupiah makin loyo terhadap dolar AS, akibatnya BI Rate bakal susah menguncup.

Hal ini sepatutnya menjadi pertimbangan BI untuk menurunkan BI Rate sehingga mendorong penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Alhasil, properti kian laris manis.

Membantu Pengembangan Properti

Ketiga, mengembangkan ekonomi kawasan. Selain itu, pembangunan infrastruktur dipercaya sanggup menumbuhkan sekaligus mengembangkan ekonomi kawasan di sekitarnya. Dengan bahasa lebih sederhana, infrastruktur langsung atau tidak langsung akan mengangkat ekonomi daerah.

Sebagai contoh, segera setelah selesai pembangunan jalan arteri Cibubur (di samping jalan tol Cibubur menuju Bogor) ke arah Cikeas, Cileungsi, Gunung Putri, sampai Jonggol, Jawa Barat, maka tidak beberapa lama kemudian muncullah berbagai perumahan dari kecil yang sederhana hingga besar nan mewah di sekitarnya.

Terlebih waktu itu pada 1997-an beredar kabar Jonggol akan menjadi ibu kota negara. Kini di kanan kiri jalan arteri itu telah dikepung pusat perbelanjaan Cibubur Junction, Cibubur Plasa, dan perumahan elite Kota Wisata, Legenda Wisata, Raffles Hills, Cibubur Residence, dan Grand Cibubur. Daerah itu pun dilengkapi dengan perkantoran, bank, toko buku, dan rumah sakit.

Lengkap sudah. Oleh karena itu, segera setelah Jalan Tol Cikopo-Palimanan diresmikan, akan muncul perumahan dalam waktu yang tidak terlalu lama. Tanpa disuruh, harga tanah di sekitarnya akan mendadak naik pesat. Konsekuensi logisnya, harga rumah dan kantor yang akan dibangun sudah tentu akan mengikutinya. Padahal, jalan tol tersebut terbentang sepanjang 116 kilometer.

Artinya, dapat diprediksi bakal muncul ribuan rumah di sekitarnya dari Cikampek, Subang, Cirebon, sampai Tegal. Dapat dipastikan munculnya banyak perumahan akan membangkitkan ekonomi daerah di sekitar kota-kota itu. Selain itu, pembangunan perumahan itu akan banyak menyerap tenaga kerja daerah sekitarnya.

Idealnya, setiap pembangunan seperti perumahan, apartemen, perkantoran, bank, rumah sakit, mampu menciptakan kesempatan kerja yang lebih luas. Menurut Bank Dunia, pertumbuhan ekonomi 1% diharapkan dapat menciptakan 500.000 kesempatan kerja.

Tetapi ingat, kenaikan harga tanah dan properti yang berlipat-lipat bisa mendorong terjadinya harga yang tak wajar (overvalued). Jadi, sudah semestinya hal itu menjadi perhatian pemerintah dan Bank Indonesia (BI) sepenuhnya. Mengapa? Jangan sampai kenaikan harga demikian akan memunculkan masalah baru yakni gelembung (bubble ) di sektor properti yang selama ini ditakutkan bakal terjadi. Itulah yang patut dijaga.

Ringkas tutur, meskipun properti kian bersinar, harga jual tetap wajar dan rasio kredit bermasalah (non performing loan /NPL) tetap rendah di bawah 5%.

Paul Sutaryono
Pengamat Perbankan, mantan Assistant Vice President BNI & alumnus MM-UGM