Menyoroti Pasar Properti

Semenjak mulai berkembang pada awal tahun 90an, Kinerja Pasar properti di Jakarta memiliki kaitan yang erat dengan kondisi ekonomi nasional.

Kinerja pasar perkantoran sangat berbanding lurus dengan pertumbuhan ekonomi dan tingkat realisasi investasi. Semakin tinggi pertumbuhan ekonomi dan realisasi investasi. Semakin tinggi pertumbuhan ekonomi dan realisasi investasi pada suatu periode, semakin besar pula permintaan ruang perkantoran untuk mengakomodasi aktifitas bisnis pada periode tersebut.

Sementara itu, kinerja pasar perumahan dan konminium sangat berkaitan dengan tingkat suku bunga karena sebagian besar sumber permintaan pada sektor ini masih tergantung pada pinjaman perbankan Kondisi perekonomian yang kurang kondusif dalam beberapa periode terakhir ini dengan ditandai oleh pertumbuhan ekonomi yang lebih rendah, ditambah dengan terus terdepresiasinya Rupiah terhadap Dollar Amerika secara tidak langsung telah berdampak terhadap kinerja sektor properti pada kuartal 1 2015.

Hal ini terlihat dari melambatnya pertumbuhan sektor properti selama kuartal 1 2015. Permintaan sektor properti terkoreksi cukup signifikan sejalan melemahnya ekonomi dan tertundanya pengambilan keputusan terkait aktifitas transaksi disektor properti. Secara umum, kinerja pasar properti selama kuartal 1 2015 secara jelas ditunjukkan oleh lima indikator pasar. Pertama, melambatnya aktifitas konstruksi sejalan terdepresiasinya nilai Rupiah mempengaruhi penyediaan dan penyelesaian pasokan baru.

Kedua, jumlah proyek baru ang diluncurkan ke pasar mengalami penurunan hampir di semua sektor properti. Ketiga, menurunnya jumlah transaksi penjualan dan penyewaan properti. Keempat, tingkat huniam dan penjualan relatif stabil hampir disemua sektor properti. Dan yang terakhir, walaupun tetap bergerak positif, harga sewa dan jual sektor properti menunjukkan pertumbuhan yang melambat. Kinerja pasar properti selama kuartal 1 2015 menunjukkan pergerakan melambat baik dari sisi permintaan maupun kenaikan harga.

Penyerapan bersih yang rendah ditambah mulai beroperasinya beberapa pasokan baru ruang perkantoran di Jakarta, menjadikan tingkat hunian mengalami penurunan menjadi 94,1%. Begitu juga dengan sektor kondominium dimana penyerapan yang terjadi masih relatif rendah dalam beberapa kuartal terakhir. Hal ini terus memberikan tekanan terhadap harga sewa dan jual yang walalupun masih menunjukkan pergerakan positif tetapu pertumbuhannya melambat.

Tidak adanya pasokan baru yang mulai beroperasi dalam kuartal 1 2015, menjadikan tingkat penyerapan ruang ritel di Jakarta cukup terbatas. Tingkat hunian mengalami kenaikan sebesar 1,1% menjadi 93,0% seiring tidak adanya pasokan baru yang masuk ke pasar. Masuknya brand-brand internasional bru ke pasar retail Jakarta memberikan dampak positif terhadap harga sewa dimana retail center memiliki lebih banyak kemungkinan pilihan penyewa.

Proyeksi kinerja pasar properti di Jakarta dalam kuartal 2 2015 masih akan sangat ditentukan dengan kondisi ekonomi makro selama periode tersebut. Menghadapi liburan lebaran yanG terjadi pada awal kuartal ketiga, kami memperkirakan sektor properti akan menunjukkan pergerakan berarti pada kuartal 2 2015.

Kinerja pasar properti dalam jangka pendek ke depan akan ditunjukan oleh beberapa indikator pasar seperti: Posisi wait and see dari pelaku usaha dalam menyikapi kondisi makro ekonomi akan berpengaruh terhadap permintaan sektor properti dimana sebagian dari mereka akan menimbang ulang terkait pengambilan keputusan dalam transaksi sektor properti. Tingkat hunian dan penjualan akan stabil belum menunjukan pergerakan yang berarti. Tekanan terhadap harga sewa dan jual akan semakin besar seiring tingkat permintaan yang masih rendah.

Akses pendanaan bagi pengembangan properti akan semakin selektif sehingga membatasi peluncuran penawaran pasokan baru. Dari sisi permintaan, penerapan kebijakan Loan to Value baru akan memberikan peluang bagi real demand dalam melakukan transaksi di sektor properti.

Tommy H. Bastamy
Direktur Coldwell Banker Commercial