Berkah Hari Kemerdekaan

Sudah menjadi kelaziman bagi bank nasional dan pengembang untuk memanfaatkan hari raya Lebaran, Natal, Tahun Baru, dan HUT Kemerdekaan untuk menawarkan produk dan jasa.

BTN meluncurkan BTN Property Expo 2015 pada Sabtu–Minggu (15–23/8) di Jakarta Selatan. BTN menawarkan aneka kemudahan yang menarik, seperti bebas biaya administrasi, diskon provisi 50%, suku bunga mulai 5%, diskon premi asuransi, dan persetujuan dalam satu jam.

Apa manfaat pameran properti? Pameran itu bermanfaat untuk meningkatkan penjualan properti. Mengapa? Karena saat ini pasar properti segmen menengah ke atas turun 30%–40%. Penurunan itu tidak hanya dirasakan oleh para pengembang di Jakarta, juga hampir semua kota besar di Indonesia.

Melemahnya kinerja bisnis sektor properti itu diakui oleh Real Estate Indonesia (REI). Penyerapan properti selama semester I/2015 ditaksir turun 20%–30% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Jika dibandingkan dengan semester II/2014, penjualan properti merosot hingga 40% (Harian Kompas, 21 Agustus 2015). Apa penyebab utamanya? Tentu saja perlambatan ekonomi yang hanya tumbuh 4,67% per kuartal II/2015 lebih lambat daripada kuartal I/2015 sebesar 4,71% padahal target pertumbuhan ekonomi 5,7% pada 2015.

Oleh karena itu, pemerintah merevisi pertumbuhan ekonomi pada 2015 dari 5,7% menjadi 5,4% dan terakhir 5,2%. Bank Indonesia (BI) pun merevisi pertumbuhan ekonomi dari kisaran 5,4%–5,8% menjadi 5,0%–5,4% pada 2015. Bandingkan dengan pertumbuhan ekonomi negara ASEAN lainnya.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia di atas Thailand 3,00% dan Singapura 1,80%, tetapi di bawah Vietnam 6,44%, Malaysia 5,60%, dan Filipina 5,20%. Aneka Pertimbangan Kini hampir semua bank nasional menawarkan suku bunga KPR dengan suku bunga campuran, antara suku bunga tetap (fixed) dan suku bunga mengambang sesuai dengan mekanisme pasar (floating).

Hal itu amat bergantung pada perubahan suku bunga acuan (BI Rate). BNI menawarkan BNI Griya dengan suku bunga 8,45% p.a. efektif dengan fixed tiga tahun dan BNI Fleksi dengan suku bunga 8,45% p.a. flat lima tahun. Sementara itu, Bank Mandiri menawarkan Mandiri KPR dengan suku bunga 8,75% efektif fixed tiga tahun dan 9,75% efektif fixed lima tahun.

Pameran properti BTN berakhir pada Minggu (23/8), sedangkan tawaran BNI dan Bank Mandiri hingga 30 September nanti. Cukup waktu untuk menentukan pilihan. Lantas, bagaimana Anda menentukan suku bunga mana yang akan dipilih fixed atau floating? Hal ini sekaligus bertujuan untuk melengkapi artikel penulis ”Memilih Suku Bunga KPR” pada Properti Kita pada 3 Juni 2015. Faktor apa saja yang wajib dipertimbangkan? Pertama, kekuatan keuangan (financial capacity).

Hal paling utama untuk dipertimbangkan adalah mengukur kekuatan keuangan Anda sendiri. Setelah itu, Anda dapat menetapkan tenor KPR yang akan dipilih misalnya lima, 10, 15, atau 20 tahun. Sebagai pengingat, uang muka (down payment) KPR 20% yang bertujuan agar kebutuhan hidup sehari-hari tidak terganggu.

Namun, Anda dapat menggabungkan pendapatan dengan pasangan (suami/istri) untuk menjadi pendapatan bersama (joint income). Hal ini penting untuk menaikkan uang muka sehingga angsuran menjadi lebih kecil. Formulanya, semakin tinggi uang muka, akan semakin rendah angsuran. Kedua, tingkat inflasi dan nilai tukar rupiah.

Ingatlah inflasi tinggi dan pelemahan nilai tukar rupiah akan memengaruhi BI Rate. Kini inflasi terus melaju dari 6,38% per akhir Maret 2015 menjadi 6,79%, 7,15%, 7,26%, dan 7,26% masingmasing per akhir April, Mei, Juni, dan Juli 2015. Nilai tukar rupiah pun kian mendekati Rp14.000 per dolar AS. Aduh! Ketiga, suku bunga acuan. Coba amati tawaran Bank Internasional Indonesia (BII) Kredit Properti Multiguna dengan suku bunga 12,00% fixed lima tahun atau 12,25% fixed 10 tahun.

Artinya, tahun-tahun selebihnya pastinya suku bunga floating. Lalu, suku bunga mana yang Anda pilih, fixed lima tahun atau 10 tahun? Untuk menentukannya, Anda perlu mencermati arah BI Rate yang menjadi salah satu pedoman bank nasional dalam menetapkan suku bunga KPR. Saat ini boleh dikatakan terdapat dua mazhab, yakni stabilitas ekonomi dan pertumbuhan ekonomi.

BI lebih condong menerapkan stabilitas ekonomi daripada pertumbuhan ekonomi. Oleh karena itu, BI untuk sekian lama mempertahankan BI Rate pada level 7,5% sejak Februari 2015. Sebaliknya, pemerintah lebih cenderung menerapkan kebijakan pertumbuhan ekonomi. Untuk itu, menurut catatan penulis, pemerintah telah dua kali meminta BI untuk menurunkan BI Rate.

Penurunan BI Rate itu akan mendorong suku bunga deposito menipis sehingga pelan, tetapi pasti memangkas suku bunga kredit. Suku bunga kredit yang makin terjangkau akan menarik pelaku usaha yang akhirnya akan menggerakkan sektor riil. Inilah kiat untuk menyuburkan pertumbuhan ekonomi.

Perkembangan terakhir menunjukkan, baik BI maupun pemerintah sepakat menerapkan kebijakan stabilitas ekonomi. Artinya, BI Rate akan tetap bertengger tinggi antara lain lantaran ketidakpastian kapan suku bunga acuan AS akan naik. Selama ini, suku bunga acuan AS yang kini 0,25% itu diprediksi akan naik pada September, akhir 2015 atau awal 2016.

Prediksi paling anyar menyatakan suku bunga acuan AS belum akan naik mengingat tekanan devaluasi mata uang Tiongkok yuan telah melemahkan dolar AS. Penerapan kebijakan stabilitas ekonomi itu memberi sinyal kuat bahwa suku bunga KPR sulit turun dalam waktu dekat.

Maka, suku bunga fixed yang makin lama, misalnya 10 tahun akan makin menguntungkan bagi nasabah KPR saat ini dan ke depan. Apalagi jika Anda menetapkan tenor persis sama 10 tahun. Klop.

Paul Sutaryono