Krisis Properti China Memburuk, Pembeli Rumah Protes hingga Boikot KPR

JAKARTA - Krisis properti di China semakin memburuk dengan dua pengembang besar menghadapi kesulitan keuangan parah yang mengancam untuk mengirimkan gelombang kejut ke seluruh ekonomi negara dan sekitarnya.

Evergrande, yang menjadi perusahaan utama dari kesengsaraan sektor properti China , mengajukan perlindungan kebangkrutan di New York pada Kamis. Ketentuan ini memungkinkan perusahaan untuk melindungi aset-asetnya di Amerika Serikat (AS), dan akan memungkinkan proses kebangkrutan lintas batas saat perusahaan menjalani restrukturisasi.

Pengajuan dari Evergrande, yang gagal bayar pada 2021 setelah krisis likuiditas, dilakukan sehari setelah regulator sekuritas China melaporkan cabang perusahaan di China bahwa perusahaan tersebut sedang diselidiki atas dugaan pelanggaran keterbukaan informasi. Evergrande merupakan pengembang properti yang paling banyak utang di dunia dengan nilai lebih dari USD300 miliar dalam bentuk kewajiban.

Country Garden, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar di China berdasarkan pendapatan, juga menghadapi risiko gagal bayar dalam beberapa minggu mendatang. Country Garden adalah salah satu dari sedikit pengembang perumahan besar yang berhasil menghindari gagal bayar sejak Beijing memperkenalkan kebijakan tiga garis merah pada 2020 bertujuan untuk mengendalikan tingkat utang di sektor yang memiliki tingkat leverage tinggi.



Kebijakan tersebut menetapkan batas rasio kewajiban terhadap aset dan memastikan perusahaan memiliki cadangan kas yang setara dengan setidaknya 100% dari utang jangka pendek. Sejak saat itu, perusahaan-perusahaan yang bertanggung jawab atas sekitar 40% penjualan rumah di China telah gagal bayar.

Country Garden telah melewatkan pembayaran obligasi pekan lalu memiliki waktu hingga awal September, saat masa tenggang pembayaran tersebut berakhir untuk meredam kekhawatiran bahwa mereka akan mengalami nasib yang sama.

Mengutip The Guardian, gejolak di sektor properti China telah membuat para kontraktor tidak dibayar dan para pembeli rumah yang telah memenuhi kewajiban membayar uang muka yang besar tidak memiliki apartemen mereka. Para pembeli di ratusan kota protes melakukan boikot KPR atas pembangunan yang tidak kunjung selesai.

Dan Wang, kepala ekonom di China untuk Hang Seng Bank, mengatakan bahwa "sampai batas tertentu" kebijakan tiga garis merah pemerintah telah berhasil dalam melakukan deleveraging di sektor ini. "Namun, perubahan yang terlalu drastis dalam waktu yang sangat singkat hal ini menciptakan sebuah spiral ke bawah dalam situasi likuiditas untuk perusahaan-perusahaan properti."

Hal itu lantaran kepercayaan pada sektor real estat telah anjlok, begitu pula penjualan rumah, membuat para pengembang kehilangan uang tunai yang sangat dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi dan memenuhi pembayaran bunga. Penjualan rumah baru untuk 100 pengembang properti teratas turun 33% di bulan Juli, dibandingkan dengan tahun 2022, menurut S&P Global Ratings, sebuah lembaga pemeringkat. Penjualan Country Garden turun 60%.

Kewajiban Country Garden mencapai 1,4 triliun yuan atau sekitar 60% dari nilai kewajiban Evergrande. Namun Country Garden memiliki hampir empat kali lebih banyak proyek perumahan di Cina, yang menyebabkan kekhawatiran akan kerusuhan sosial jika pembangunannya terhenti. Sudah ada laporan mengenai demonstrasi kecil di luar kantor pusat perusahaan di Guangdong.

Perusahaan tersebut telah berjanji untuk mengirimkan 700.000 unit tahun ini, tetapi dalam enam bulan pertama, perusahaan ini hanya mampu menyelesaikan kurang dari setengahnya. Industri ini berada dalam "periode sulit yang belum pernah terjadi sebelumnya", kata perusahaan itu dalam sebuah pengajuan minggu lalu.

China adalah pasar properti terbesar di dunia dan ada kekhawatiran kesulitan keuangan dapat menyebar ke bagian lain dari ekonomi dan ke pemegang obligasi luar negeri. BlackRock memegang USD351,9 juta obligasi dolar Country Garden per 11 Agustus, menurut Bloomberg.

Pemulihan ekonomi pasca-Covid di China telah melambat di berbagai sektor, dengan tingkat pengangguran kaum muda yang mencapai rekor tertinggi dan penjualan ritel yang lemah. Minggu ini, People's Bank of China memangkas suku bunga sebesar 15 basis poin menjadi 2,5%, penurunan paling tajam dalam tiga tahun terakhir. Perekonomian telah jatuh ke dalam deflasi untuk pertama kalinya dalam dua tahun.



Namun Beijing sejauh ini menahan diri dari rencana stimulus yang signifikan, dan para analis mengatakan bahwa mengutak-atik suku bunga tidak akan cukup untuk meningkatkan permintaan dan kepercayaan konsumen.

Gejolak tersebut terjadi ketika bank sentral juga mencoba untuk menahan penurunan nilai mata uang China. Bank-bank pemerintah dilaporkan telah membeli yuan untuk memperlambat devaluasi mata uang ini. Regulator sekuritas China juga mengumumkan langkah-langkah pada hari Jumat untuk meningkatkan kepercayaan di pasar saham negara ini.

Komisi sekuritas mengatakan bahwa mereka sedang mempertimbangkan untuk memperpanjang jam perdagangan dan memotong biaya transaksi untuk para pialang. Bursa saham Shanghai dan Shenzhen mengatakan bahwa mereka akan memotong biaya transaksi ekuitas sebesar sepertiganya.

Saham-saham China terus jatuh. Indeks komposit Shanghai telah turun 2% pada bulan lalu, sementara indeks komponen Shenzhen telah turun lebih dari 4%. Saham-saham di Hong Kong memasuki pasar bearish pada hari Jumat, turun 21% dari puncaknya menjelang awal tahun.