Saatnya mengambil KPR

Sindonews.com - Perekonomian Indonesia tahun lalu menunjukkan keperkasaannya. Pertumbuhan ekonomi mencapai 6,5 persen cadangan devisa USD110,1 miliar, dan inflasi sangat terkendali di kisaran 3,8 persen.

Dengan inflasi serendah itu, bunga acuan Bank Indonesia (BI) turun menjadi enam persen, demikian juga bunga deposito yang kini hanya sekitar 5–6 persen. Implikasinya, bunga pinjaman baru bank ikut turun ke tingkat terendahnya. Sayangnya, ini hanya berlaku untuk kredit baru dan tidak untuk pinjaman lama.

Jika Anda telanjur mengambil KPR (kredit pemilikan rumah) dengan bunga 11 persen atau 12,5 persen p.a. atau lebih besar lagi beberapa tahun lalu, jangan terlalu berharap bunga KPR Anda akan diturunkan oleh bank walaupun dalam perjanjian kredit disebutkan bunga pinjaman akan disesuaikan mengikuti bunga pasar yang berlaku seusai periode bunga tetap.

Bank Dapat Opsi Gratis

Jika Anda cerdas,Anda akan menyadari bahwa bunga mengambang KPR adalah seperti harga barang yang, karena faktor inflasi, hanya bergerak satu arah, yaitu naik. Ini dikarenakan yang menentukan naik-turunnya bunga ini adalah bank dan nasabah tidak akan pernah diajak berdiskusi atau dimintai persetujuannya.

Dalam perjanjian kredit tidak disebutkan acuan yang digunakan bank untuk menentukan besaran bunga mengambang ini seperti berapa persen di atas inflasi, bunga BI, atau bunga deposito bank saat evaluasi periodik. Inilah salah satu trik bank yang membuat hubungan bank dan nasabahnya asimetris alias tidak seimbang. Bank punya kekuasaan sepenuhnya untuk menentukan bunga mengambang KPR-nya.

Tidak ada bank yang mau labanya berkurang. Manajer atau direksi bank juga tidak ada yang bersedia bonus tahunannya yang miliaran rupiah itu berkurang. Pemegang saham bank, termasuk pemerintah yang masih memiliki 60 persen saham bank-bank BUMN besar (Bank Mandiri, BRI, dan BNI), juga tidak mau laba bersih bank-bank ini turun.

Bunga mengambang bank adalah strategi bank untuk tidak merugi jika inflasi dan bunga pasar naik sekaligus kesempatannya untuk meraih keuntungan besar jika inflasi dan bunga pasar turun, yaitu dengan tidak menurunkan bunga KPR lamanya.

Dengan bunga mengambang, bank memegang proteksi atau semacam asuransi, tepatnya opsi, yang melindunginya dari kemungkinan kerugian di masa depan. Sementara debitor KPR bank, tanpa disadarinya, telah menjadi pihak yang memberikan proteksi atau opsi itu.

Dengan pintarnya bank dan bodohnya debitor KPR, bank memperoleh opsi ini dengan gratis. Mestinya, bank membayar kepada debitor KPR untuk opsi bunga mengambang ini layaknya orang-orang yang ingin memiliki opsi di bursa atau membeli asuransi untuk proteksi.

Memahami trik bank di atas, pada awal tahun lalu saya mengajukan kredit multiguna dari sebuah bank BUMN terbesar dengan syarat bunga tetap atau tidak mengambang. Permohonan pinjaman saya disetujui, tetapi dengan bunga mengambang. Saya pun mengajukan banding agar tenor kredit diperpendek menjadi hanya 2–3 tahun dari 4–5 tahun yang disetujui untuk meminimumkan risiko kerugian saya.

Namun, bank bergeming dan saya pun tidak jadi mengambil KPR berbunga 10 persen itu yang rencananya akan saya gunakan untuk investasi. Sebagai orang keuangan, saya tidak bersedia memberikan opsi kepada bank dengan gratis. Bank punya trik, nasabah yang pintar mestinya punya akal. Bank bersenjatakan kekuasaan dan pengalaman, saya berbekal matematika dan logika.

Jika biasanya bank yang menolak permohonan pinjaman masyarakat, kali ini saya yang menolak tawaran kredit bank. Sebelumnya, saya selalu menampik tawaran KTA (kredit tanpa agunan) dan utang kartu kredit,promosi kartu kredit bebas biaya tahunan, buka rekening, dan taruh deposito berimingiming berbagai hadiah menarik yang marak dilakukan bank.

KPR Berbunga 7,49 persen

Menariknya, inflasi semakin rendah dan bunga kredit baru bank juga turun. Saya pun mendengar sebuah bank BUMN menawarkan KPR rumah baru dan rumah bekas di atas Rp500 juta dengan bunga efektif 7,49 persen di akhir November lalu. Kebetulan saya sedang memiliki dana cukup besar dari hasil penjualan tanah seluas 400 m2 di pusat kota Depok untuk diinvestasikan dalam tanah dan rumah kembali.

Saya pun memanfaatkan rendahnya bunga yang dipatok tetap untuk dua tahun pertama ini dengan mengajukan KPR bertenor 10 tahun ke bank itu. Di luar dugaan saya, analis bank menilai kemampuan keuangan saya adalah mengangsurnya dalam 15–20 tahun dan bukan 10 tahun yang saya ajukan, padahal bank BUMN lain yang lebih besar yang menawarkan KPR dalam 4–5 tahun sebelumnya saya tolak.

Beda bank,walaupun sama-sama BUMN, beda kemampuan analisnya.Sangat naif jika sang analis tidak mempertimbangkan harga rumah yang dibeli adalah tiga kali KPR yang dimohon dan total aset saya yang sebesar sembilan kali kredit yang diberikan.Analis juga kurang kompeten jika meragukan kemampuan saya melunasi angsuran KPR yang hanya belasan persen dari penghasilan rutin bulanan saya.

Mengalami langsung praktik penyaluran kredit seperti ini, wajar saja jika akses terhadap sumber pembiayaan menjadi salah satu dari tujuh kendala perekonomian kita menurut survei forum ekonomi dunia tahun 2010 mengenai global competitiveness.

Nasabah pun Punya Opsi

Anda mungkin bertanya,mengapa kali ini saya setuju dengan bunga mengambang bank.Ada tiga alasan saya.Pertama, bunga KPR yang ditawarkan sangatlah rendah, yaitu hanya 7,49 persen p.a.efektif.

Dengan inflasi tahunan rata-rata ke depan sekitar enam persen, suku bunga riil menjadi hanya 1,5 persen dan 2,5 persen jika memperhitungkan biaya survei, administrasi, provinsi, asuransi kerugian, dan asuransi jiwa. Kedua, ada kesempatan investasi rumah dengan harga bagus, yaitu yang menjanjikan return cukup besar untuk beberapa tahun mendatang seiring dibukanya akses beberapa tol beberapa tahun ke depan.

Ketiga, saya sudah menyiapkan diri untuk melunasi pinjaman lebih cepat meskipun ada penalti 2,5 persen jika bunga KPR setelah dua tahun dinaikkan tidak wajar oleh bank kreditor. Dalam rencana saya, paling lambat saya akan melunasi utang untuk investasi rumah ini dalam lima tahun karena pada dasarnya saya tidak suka berutang.

Sebelumnya pada 1995 saya juga pernah mengambil KPR untuk periode lima tahun dan saya melunasinya hanya dalam dua tahun. Bank punya opsi menaikkan bunga KPR, debitor bank juga punya opsi pelunasan lebih cepat dan opsi refinancing.

BUDI FRENSIDY
Penasihat Investasi dan Penulis Buku Matematika Keuangan