Properti Indonesia Akan Bubble dalam 5 Tahun

Masalah kepemilikan asing yang sempat tertunda, saat ini sepertinya pemerintah memberikan lampu hijau untuk hal tersebut. Usulan kepemilikan asing hanya untuk apartemen mewah disambut baik oleh Indonesia Property Watch (IPW), namun perlu diperjelas untuk standar harga berapa yang termasuk kategori mewah.

Karena saat ini pemerintah dianggap tidak mempunyai batasan yang benar mengenai hal tersebut, termasuk mengategorikan properti mewah dengan harga Rp2 miliar dan supermewah Rp5 miliar. Kategori tersebut seakan mengada- ada di tengah target penerimaan pajak yang mau digenjot. Bila nantinya batasan properti apartemen seharga Rp2 miliar bisa dimiliki asing, maka dapat dipastikan properti akan diborong oleh orang asing.

Bahkan, dengan batasan harga Rp5 miliar pun, orang asing akan merangsek masuk ke Indonesia. Namun, dari penerimaan pajak pun tidak akan setinggi yang diperkirakan. Dengan batasan yang terlalu rendah, tentu akan membuat pasar di segmen tersebut menjadi semakin naik tidak terkendali. Jangankan dibuka kepemilikan asing, belum dibuka saja harga tersebut sudah naik tidak terkendali.

Tidak ada jaminan harga tidak akan naik karena standar harganya bukan standar pasar lokal melainkan standar regional yang membuat patokan harga tersebut sangat kecil. IPW mengingatkan bahwa harga properti yang tidak terkendali dalam beberapa tahun terakhir di Indonesia tidak akan bubble karena pembeli masih merupakan pasar lokal.

Namun, bila dibuka kepemilikan asing, maka harga akan naik lebih tidak terkendali, dan akan menciptakan bubble karena standar harga regional yang akan terus naik dan merupakan kenaikan semu dan bukan permintaan nyata. Sebaiknya pemerintah tidak mencontoh negara lain ketika dibukanya kepemilikan asing, tidak hanya dari penerimaan pajak, melainkan juga dampak yang akan terjadi kemudian.

Dari semua negara yang telah dibuka kepemilikan asing, maka pasar properti di negara tersebut akan mengalami bubble. Tidak percaya? Contohnya China, Malaysia, Vietnam, dan Singapura yang telah mengalami bubble di sektor properti dengan pasar apartemen yang jatuh 20%. Alih-alih untuk penerimaan pajak, lebih baik pemerintah fokus untuk merumahkan rakyat dengan pembangunan rumah menengah bawah.

Kondisinya berbeda dengan negara lain, semisal di Singapura yang 80% rakyatnya sudah memiliki rumah. Dibukanya kepemilikan asing akan memberikan dampak juga pada kenaikan properti menengah. Selama pemerintah tidak mempunyai instrumen untuk mengendalikan harga tanah, maka kepemilikan asing akan memberikan dampak yang tidak terlalu baik.

Dari sisi hukum, pemerintah tidak dapat begitu saja membuka kepemilikan asing tanpa mengamandemen UUPA yang hanya memperbolehkan properti dijual ke asing dengan hak pakai atau hak guna usaha. Karenanya, pemerintah diminta untuk tidak gegabah menetapkan properti yang bisa dimiliki asing, yang dibatasi minimal Rp10 miliar ke atas baru untuk menghindari distorsi pasar properti di segmen menengah.

Selain backlog rumah yang masih 15 juta dan itu belum termasuk segmen menengah saat ini yang juga belum memiliki rumah, maka kurang bijaksana bila pemerintah malah fokus untuk kepemilikan asing.

Tanpa ada batasan yang benar dan tanpa adanya instrumen yang bisa menjamin harga tanah tidak akan naik, maka pemberlakuan kepemilikan asing di Indonesia belum siap. Ali Tranghanda Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Antisipasi Kenaikan Cicilan KPR KENAIKAN bunga pada saat menjalani kredit pemilikan rumah (KPR) tidak bisa dihindarkan karena disesuaikan dengan kondisi pasar.

Jika sudah begini, bisakah kita bernegosiasi dengan bank untuk bunga yang sesuai atau lebih baik pindahkan KPR ke bank lain saja? Sebagai pembayar cicilan KPR, kita tidak punya pilihan lain kecuali tetap patuh membayar, tidak peduli setinggi apa pun bunganya.

Kenaikan ini biasanya akan terjadi bila Anda mengambil KPR dengan sistem floating rate, yakni bunga akan berubah-ubah tergantung kondisi suku bunga Bank Indonesia (BI). Biasanya Anda akan dimanjakan dulu oleh bank selama dua hingga tiga tahun, sebelum akhirnya bunga kredit naik secara signifikan.

Panik tentu bukan langkah yang bijaksana. Lebih baik Anda bersiap untuk membayar cicilan KPR yang lebih tinggi dengan sejumlah strategi. Menurut perencana keuangan independen Ligwina Hananto, sistem KPR di bank adalah konvensional. Bunga KPR sering ditawarkan secara tetap untuk periode tertentu.

Setelah itu, bunga pun naik mengikuti ketentuan bank. Tentu saja kita keberatan saat cicilan terpengaruh oleh kenaikan bunga bank. “Tetapi, menegosiasikan cicilan tidak semudah membalikkan telapak tangan,” tuturnya. Beberapa hal yang dapat dilakukan saat bunga KPR naik di antaranya take overke bank lain.

Pindah KPR ke bank lain dengan suku bunga yang lebih rendah merupakan salah satu cara. Ini bisa Anda lakukan bila masa “bulan madu” dengan bank sebelumnya sudah habis dan Anda harus membayar dengan bunga yang lebih tinggi dengan sistem bunga mengambang.

Lebih baik lagi kalau Anda bisa mendapatkan bank baru dengan suku bunga tetap (fixed rate) selama mungkin seperti lima tahun misalnya. Anda juga bisa pindah ke bank syariah yang memberlakukan bunga KPR tetap. Kekurangan dari cara ini adalah Anda harus menyediakan uang ekstra dalam mengurus take over ke bank lain.

Itu karena hitungannya seperti mengurus KPR baru. Buat hitungan yang teliti kalau Anda akan mengambil solusi ini. Jangan sampai menyesal karena harus mengeluarkan uang lebih banyak. Anda harus membuat hitungan jumlah kemungkinan cicilan KPR yang harus dibayar saat bunga tetap Anda selesai.

Tanyakan kepada bank tempat Anda mengambil KPR untuk tahu setinggi apa kemungkinan kenaikan bunga cicilan, kemudian buat hitungan kasar. Beberapa bulan sebelum bunga cicilan Anda berubah, sebaiknya Anda mulai mempersiapkan jumlah cicilan tertinggi dalam rekening bank pemberi KPR.

Ibaratnya Anda sudah bersiap, bahkan sebelum bank menaikkan bunga KPR Anda. Buat Anda yang saat ini berpenghasilan paspasan, saatnya bekerja lebih keras dengan mencari tambahan penghasilan. Ingat kalau Anda tidak berusaha lebih giat, Anda akan kewalahan dalam membayar cicilan KPR yang melambung.

Bisa-bisa Anda mengambil tabungan pendidikan anak dan urung membayar tunggakan kartu kredit karena uangnya digunakan untuk membayar cicilan KPR. Kenaikan bunga KPR juga harus diimbangi dengan penghematan hal-hal yang dianggap tidak perlu. Ubah sedikit gaya hidup Anda dan mulai belajar hidup sederhana.

Tidak ada salahnya Anda mengurangi jatah makan di restoran atau kafe karena pasti akan sangat membantu saat bunga cicilan KPR Anda naik. Cara alternatif lainnya untuk menghindar dari kenaikan bunga cicilan KPR adalah menutup semua utang dan kemudian hidup tenang denganrumah yang sudah menjadi hak milik.

Namun, sebelum menutup utang KPR, ada baiknya mengetahui berapa jumlah sisa utang dan sistem apa yang digunakan bank untuk menghitung bunga cicilan KPR. Kalau ternyata sistemnya adalah anuitas, di mana bunganya akan dihitung berdasarkan sisa pinjaman, janganlah kaget begitu tahu kalau Anda hanya membayar bunganya selama tiga tahun ini. Sementara, pokok utangnya tidak banyak berubah.

Hal lain yang perlu diketahui adalah apakah kontrak KPR menyebutkan bahwa Anda harus membayar penalti karena melunasi KPR sebelum waktunya? Kalau iya berarti Anda harus mengeluarkan uang ekstra lagi. Pertimbangkan baik-baik sebelum mengambil keputusan.

Rendra hanggara