Hasil Riset, Pasar Properti Alami Penyesuaian

JAKARTA - Tren pasar properti berdasarkan Rumah.com Property Index menunjukkan, pasar properti diperkirakan akan mengalami sedikit penyesuaian terkait bulan Ramadhan.

"Pasar properti nasional berdasarkan Rumah.com Property Index terlihat dinamis dalam tiga tahun terakhir. Tahun 2015 merupakan tahun property booming, trennya terlihat meningkat secara agresif. Meski demikian, tren dalam dua tahun terakhir terlihat lebih stabil," ujar Country Manager Rumah.com, Marine Novita di Jakarta, Jumat (25/5/2018).

Seperti yang terjadi pada tahun-tahun sebelumnya, lonjakan harga barang terjadi di bulan Ramadhan, khususnya barang berupa bahan makanan dan konsumsi lainnya.

Meski demikian, Badan Pusat Statistik (BPS) meyakini tingkat inflasi pada Ramadhan dan Idul Fitri tahun ini lebih terkendali. Senada dengan optimisme BPS, inflasi periode Ramadhan juga akan berdampak pada pasar properti namun diprediksi tetap terkendali.

Rumah.com Property Index menunjukkan bahwa tren harga pasar properti mengalami penurunan pada periode Ramadhan dalam dua tahun terakhir.

Pada periode Ramadhan 2016, yang dimulai pada awal Juni 2016 (akhir kuartal kedua) dan berakhir di awal Juli 2016 (awal kuartal ketiga), tren pasar properti mulai menurun pada kuartal ketiga.

Selanjutnya, pada periode Ramadhan 2017, yang dimulai pada akhir Mei 2017 dan berakhir di akhir Juni 2017 (kuartal kedua), penyesuaian juga terjadi pada kuartal ketiga.

Data Rumah.com Property Index ini memiliki akurasi data yang cukup tinggi untuk mengetahui dinamika yang terjadi di pasar properti di Indonesia.

Ini karena merupakan hasil analisis dari 400.000 listing properti dijual dan disewa dari seluruh Indonesia, dengan lebih dari 17 juta halaman yang dikunjungi setiap bulan dan diakses oleh lebih dari 5,5 juta pencari properti.

Selama tiga tahun terakhir, juga tahun ini, Ramadhan berlangsung pada bulan Mei-Juni dan Juni-Juli. Pada periode tersebut, terlihat tren menurun yang seragam. Index menunjukkan harga properti pada kuartal ketiga 2016 mengalami penurunan sebesar 0,4% dari kuartal sebelumnya. Sementara pada 2017, indeks menunjukkan harga properti pada kuartal ketiga mengalami penurunan 0,1%.

"Dalam periode Ramadhan dua tahun terakhir terdapat penurunan yang seragam, namun tidak terlalu besar. Masih di bawah satu persen," tegas Marine.

Hal ini diprediksi juga akan terjadi pada 2018. Penurunan bisa terjadi lebih awal, yakni pada kuartal II 2018, mengingat Ramadhan pada tahun ini berada pada kuartal kedua sepenuhnya.

Sejumlah kawasan yang menjadi kantong properti hunian terlihat stabil. Pasar properti Jakarta dan Banten terlihat tetap stabil sepanjang periode Ramadhan. Sementara itu, wilayah-wilayah lain mengalami penurunan pada kuartal III 2017 dibandingkan kuartal sebelumnya, seperti Bali (1,9%), Jawa Timur (1,4%), dan Jawa Barat (1%).

"Trennya diprediksi masih akan sama. Jakarta dan Banten yang masih akan tetap kuat, sementara wilayah-wilayah lain akan mengalami sedikit penurunan, pada kisaran 1%-2%," kata Marine.

Pengamat ekonomi dan properti independen, David Cornelis, menjelaskan bahwa tren negatif ini akan lebih terasa di sektor properti menengah bawah. Menurutnya, konsumen pada sektor ini akan dihadapkan pada dua pilihan antara membeli rumah atau memenuhi kebutuhan musiman sepanjang Ramadhan.

"Secara historikal, setiap bulan Ramadhan dari tahun ke tahun penjualan properti relatif cenderung turun dibandingkan bulan-bulan sebelumnya. Pola ini terbentuk dari kebiasaan para calon pembeli yang akan menunda melakukan transaksi hingga satu bulan setelah Ramadhan, dan akan polanya akan naik lagi hingga mendekati tahun baru," ujar David.

Dia menambahkan, pasar properti menengah bawah juga akan terpengaruh inflasi yang terjadi sepanjang periode Ramadhan. Fenomena dan tren meningkatnya inflasi di bulan Ramadhan bukanlah hal baru karena telah terjadi dari tahun ke tahun. Periode Ramadhan akan menaikkan ekspektasi inflasi secara tradisional karena tingginya permintaan bahan kebutuhan pokok dari masyarakat. Karena adanya pola konsumsi yang berbeda di periode ini hingga satu minggu setelah Lebaran.

Namun, hal ini tidak terlalu berdampak pada kelas menengah atas. Pasar inilah yang bisa disasar pengembang dengan strategi berbeda.

"Taktik pengendalian inflasi yang bisa dilakukan pemerintah adalah pada harga makanan, bila mampu dikendalikan. Inflasi bisa dijaga di angka yang relatif stabil. Keberadaan pasar nontradisional juga secara alamiah dapat mengendalikan harga," jelas David.

Tren pasar properti yang siklikal ini, menurut Head of Marketing Rumah.com, Ike Hamdan, bisa dimanfaatkan konsumen untuk mendapatkan rumah dengan harga terbaik. Pada periode ini, pasar properti akan berpihak kepada pembeli.

"Periode Ramadhan ini adalah periode di mana pasar bersifat 'buyer's market'. Artinya, daya tawar dari pengembang cenderung lebih lemah terhadap pembeli, baik itu pembeli untuk ditinggali maupun pembeli untuk investasi. Pada periode ini, pengembang biasanya menawarkan banyak promo, bonus, serta kemudahan-kemudahan lainnya," katanya.