Belajar Usaha Membangun Perumahan (Bagian ke-2)

Agus Kriswandi Basyari
Pitaloka Land

Tulisan pekan ini merupakan kelanjutan tulisan minggu lalu tentang belajar usaha membangun perumahan . Setelah disinggung tentang lokasi lahan yang akan dibangun serta secara legalitas lahan dinyatakan clear and clean, kemudian sudah dibuat pra-siteplan yang menyatakan luas komersil, yaitu jumlah kavling yang akan dijual serta fasiltas umum dan fasilitas sosial yang akan dibangun, seperti sarana jalan, saluran air, maupun tempat sosial lainnya macam tempat ibadah, taman bermain, ataupun sarana olahraga. Langkah berikutnya adalah membuat perencanaan dalam bentuk hitungan anggaran yang lazim disebut Rencana anggaran proyek atau RAP.

Rencana anggaran proyek atau RAP disusun berdasarkan pra-siteplan yang telah direncanakan. RAP memuat tentang seluruh biaya yang harus dikeluarkan (cash out), seperti antara lain biaya pembebasan lahan, biaya perizinan, biaya konstruksi, biaya sarana dan prasarana, biaya marketing dan promosi, biaya operasional, serta biaya-biaya lain yang secara detail harus dirumuskan dan diperhitungkan berdasarkan analisa-analisa di lapangan.

RAP juga memuat rencana penerimaan (cash in) baik dari sisi investasi modal kerja, maupun penerimaan dari konsumen seperti dari booking fee, uang muka, maupun pelunasan pembayaran unit rumah. (Baca: Belajar Usaha Membangun Perumahan untuk Pemula)

Setelah RAP disusun, maka sepintas sudah dapat dilihat total biaya yang harus dikeluarkan dan total rencana penerimaan dari hasil penjualan unit rumah. Dengan demikian, sudah tercermin nilai keuntungan (margin) yang akan diperoleh dalam proyek pembangunan perumahan yang direncanakan, yaitu dengan menghitung selisih antara penerimaan dan pengeluaran.

Rangkaian kegiatan rencana keuangan lainnya dilanjutkan dengan membuat cash flow. Kegiatan ini merupakan membuat posting keuangan berdasarkan waktu transaksi yang harus dilakukan. Pembuatan cashflow biasanya didahului oleh pembuatan forecasting penjualan. Cashflow memberikan cerminan jangka waktu pembangunan proyek perumahan yang dibangun dan dikaitkan dengan eksekusi biaya yang harus dikeluarkan berdasarkan waktu.

Sebagai contoh, pembelian lahan akan dilakukan pada bulan pertama berdasarkan jangka waktu yang sudah ditentukan, artinya biaya pembebasan lahan akan dibayarkan pada bulan pertama. Begitu juga biaya-biaya lain yang harus dibayarkan akan disesuaikan dengan waktu yang sudah direncanakan berdasarkan periode pembangunan proyek perumahan yang dimaksud. (Baca juga: Yuk Manfaatkan Peluang, Anak Milenial Juga Bisa Bisnis Properti)

Demikan pula rencana penerimaan atau cash in sudah ditentukan berdasarkan perkiraan sesuai dengan forecasting penjualan rumah yang sudah direncanakan sebelumnya. Contohnya, penerimaan booking fee dan uang muka direncanakan pada bulan kedua dan peneriman pelunasan akan diterima pada bulan keempat setelah konsumen melakukan akad kredit dari pihak perbankan.

Pembuatan cashflow bertujuan untuk melihat keseimbangan arus cash out dan cash in, sehingga proyek pembangunan perumahan bisa berjalan sesuai dengan target yang sudah direncanakan baik dari sisi penjualan maupun dari sisi pembangunan unit.

Cash flow yang dibuat merupakan bagian dari rencana keuangan yang tentu saja pada pelaksanaannya belum tentu sesuai, semuanya tergantung pada dinamika kegiatan yang sesungguhnya terjadi di lapangan. Namun demikian, dengan adanya cashflow bisa menjadi pedoman dan arahan berjalannya proyek pembangunan perumahan dimaksud. (Lihat videonya: Mengaku Bisa Gandakan uang Triliunan, Seorang Dukun di Malang Diciduk Polisi)

Langkah berikutnya yang harus dilakukan adalah membuat perencanaan teknik berupa desain-desain rumah yang akan dibangun. Misalnya, konsep desain rumah direncanakan secara minimalis dengan berbagai macam tipe rumah seperti tipe 36, tipe 45, tipe 54, atau tipe tipe lainnya.

Kegiatan ini seyogyanya melibatkan tenaga ahli seorang arsitek, sehingga desain yang dibuat akan menarik dari sisi seni dan memiliki bentuk yang proposional dengan kondisi lahan atau kavling yang tercermin dalam siteplan.

Karena masih panjangnya langkah – langkah yang harus diurai maka akan kita lanjutkan tulisan tentang belajar usaha membuat perumahan akan dilanjut pekan depan.