Properti Menengah Bawah Masih Meriah

JAKARTA - Kebutuhan akan hunian terus meningkat. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat tahun ini, backlog alias kesenjangan pasokan dan permintaan rumah di Indonesia, mencapai 7,6 juta unit.

Kesenjangan ini disebabkan antara lain harga rumah yang "tidak ramah" dari kantong kebanyakan masyarakat, pertumbuhan ekonomi yang stagnan, serta kondisi industri properti yang masih melambat.

Alhasil, pengembang lebih membidik membangun hunian kelas menenah ke bawah yang memang paling dicari konsumen. Rumah atau hunian dengan harga di bawah Rp1 miliar, paling diminati konsumen maupun investor di Indonesia.

Pemimpin Umum majalah HousingEstate, Joko Yuwono, mengatakan saat ini banyak pengembang memilih melansir proyek perumahan berupa klaster atau perumahan skala menengah. Pengembang yang sebelumnya lebih banyak membangun apartemen, mengalihkan fokus ke proyek perumahan.

"Pasar apartemen sampai hari ini masih melempem. Dan masih akan lesu sampai 2-3 tahun kedepan. Karena itu, penawaran apartemen baru sangat terbatas dalam sekian tahun terakhir di Jakarta dan sekitarnya," terang Joko, Kamis (21/11/2019).

Dan para pengembang itu, mayoritas menyasar rumah menengah ke bawah, seharga antara Rp500 juta-Rp1 miliar per unit, termasuk rumah bersubsidi.

"Yang mengembangkan rumah kelas menengah bawah ini bukan hanya pengembang domestik juga pengembang asing. Jadi mereka bisa tetap berjualan saat pasar lesu dan mendapatkan likuiditas," sambungnya.

Pengembang fleksibel mengelola ekspektasi pasar sehingga tetap bisa berjualan dalam situasi pasar seperti sekarang. Fleksibel bukan hanya dalam pilihan segmen pasar, tapi juga besaran margin yang diperoleh.

Mengutip hasil riset sebuah grup usaha developer besar, pasar properti dewasa ini dan ke depan didominasi kelas menengah yang akan mencakup 66% populasi, penduduk kota (urban) yang akan mencapai lebih dari 70%, dan kaum milenial yang mencakup 35% populasi.

"Urban terkait pola pikir termasuk terhadap rumah (properti), milenial berkenaan dengan perilaku, sedangkan kelas menengah menunjuk ke daya beli. Dan sejumlah pengembang mampu memahami dan melayani kebutuhan pasar tersebut," ujar Joko.

Selain itu, rumah-rumah kelas menengah ke bawah ini diiringi dengan kemudahan cara membayar, seperti persyaratan uang muka yang kecil, bunga promo KPR yang rendah (di bawah 8-10%) fixed selama beberapa tahun pertama, ditambah free biaya KPR, BPHTB, biaya surat-surat, dan lain-lain. Lokasi perumahannya juga cukup strategis di dalam kota atau mudah dicapai dari jalur transportasi massal atau di kawasan kota baru.

Keunggulan dan masih meriahnya properti menengah bawah ini juga tergambar dari penghargaan Housing Estate Awards 2019. Dalam anugerah ini, terdapat 12 proyek yang mendapat award karena mencatat penjualan cukup baik, dimana hampir semuanya adalah proyek perumahan menengah dan hanya satu proyek apartemen.

Adapun penerima Housing Estate Awards 2019 untuk Kategori Penjualan Terbanyak (Best Seller) antara lain: Tamansari Metropolitan Manado di dalam kota Manado (Sulawesi Utara), dan Citra Garden Puri dekat kawasan pusat bisnis Puri Indah di Kembangan (Jakarta Barat) dan gerbang tol Karang Tengah.

Tamansari Metropolitan besutan Wika Realty yang menawarkan rumah mulai tipe 36/72 seharga Rp850 juta/unit, sampai Oktober berhasil melepas 90 rumah di klaster kesembilan Lihaga (18 ha/600 unit). Sedangkan Citra Garden Puri (18 ha) yang memasarkan rumah mulai tipe 53/62,5 dua lantai seharga Rp958 juta, saat dilansir awal Oktober sukses menjual seluruh rumahnya di tiga klaster.

"Harga rumah yang terjangkau di lokasi strategis dekat kawasan bisnis membuat peminatnya membludak. Sebanyak 1.375 konsumen mengambil nomor urut pemesanan (NUP) untuk 600-an rumah," terang Yance Onggo, Marketing Director PT Citra Adyapataka (Ciputra Group), developer Citra Garden Puri.

Bahkan, yang lebih jauh lokasinya dari pusat aktivitas di Jakarta pun, bisa sangat diminati, karena berada di jalur transportasi massal sehingga mudah dijangkau. Yang paling fenomenal masih Citra Maja Raya (2.600 ha) dari Ciputra Group di Kota Publik Maja, Maja, Lebak, Banten, yang kelak terintegrasi dengan jalur kereta komuter Tanah Abang (Jakarta)-Bintaro-Serpong-Parung Panjang-Maja-Tigaraksa-Tenjo-Maja-Rangkasbitung.

Sejak dilansir tahun 2015 terus mencatat penjualan mengesankan sehingga sampai sekarang sudah berhasil melepas lebih dari 15.000 unit rumah di belasan klaster. Selama Januari-Oktober 2019, penjualannya tercatat 2.250 unit termasuk ruko. Rumahnya mulai tipe 22/60 seharga Rp175 jutaan selain rumah bersubsidi seharga Rp150 jutaan. "Mayoritas konsumennya kaum milenial berusia di bawah 40 tahun,” kata Yance Onggo, Marketing Director PT Ciputra Residence, developer Citra Maja Raya.

Di jalur kereta komuter yang sama, Citaville Parung Panjang yang menawarkan rumah mulai tipe 23/60 seharga Rp218 juta/unit, sejak dilansir Juli 2019 sampai Oktober bisa menarik 200 pemesan. Lokasi perumahan mudah dicapai dari stasiun Parung Panjang. "Dari Parung Panjang ke Tanah Abang dengan kereta hanya sekitar 50 menit," ujar Okie Imanto, CEO Greenwoods Group, developer Citaville Parung Panjang.